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Les baux commerciaux relèvent du décret du 30 septembre 1953 (modifié) ; les baux ruraux sont, quant à eux, régis par les articles 441-1 et suivants du Code rural. L'un et l'autre types de baux protègent les locataires ; ils leur garantissent le maintien dans les lieux et un renouvellement du bail dans la mesure où les locataires respectent leurs obligations relatives au paiement du loyer et à l'entretien des lieux. (Dans le cas du bail commercial, à défaut de renouvellement du bail, une indemnité d'éviction est versée par le propriétaire au locataire). Les avantages consentis aux différents types de locataires aboutissent à une certaine atténuation du droit de propriété. Ainsi parle-t-on, pour le locataire commercial, de " propriété commerciale ", ce qui traduit le caractère durable de ses droits sur le local loué. Divers autres critères de classement des baux retiennent la durée (l'emphytéose est un bail de 18 à 99 ans, conclu moyennant une redevance modique, avec obligation pour le preneur d'améliorer l'immeuble sur lequel il dispose d'un droit réel) ou encore la nature particulière de la chose louée ou des obligations des parties : bail à cheptel, qui a pour objet un fonds de bétail à nourrir et soigner ; bail à domaine congéable ; bail à complant (plantations de vignes). Le bail à nourriture est celui par lequel une personne s'engage à pourvoir à tous les besoins vitaux d'une autre (nourriture, logement, entretien) moyennant une redevance payable à périodes fixes ou l'aliénation d'un capital mobilier ou immobilier. Dans les années 1980, sont apparus de nouveaux contrats où le mot " bail " est employé, mais qui sont des conventions hybrides relevant de lois particulières : le bail à construction, comme la concession immobilière, est un modèle inspiré par les soucis des urbanistes et des constructeurs ; le crédit-bail immobilier est une forme d'accession à la propriété à terme ; le crédit-bail mobilier est une technique de location vente. La forme du bail Le bailleur a généralement l'obligation de délivrer au preneur la chose louée en bon état, avec ses accessoires. Il doit entretenir celle-ci et garantir le preneur des vices de la chose comme des troubles de son fait ou de la part des tiers. Le bail est un contrat synallagmatique - c'est-à-dire comportant obligation réciproque - à titre onéreux et à exécution successive. Il n'est assujetti, quant à sa validité, à aucune forme particulière. Parfait par le seul consentement des parties, il peut être soit authentique (reçu par un notaire), soit sous signatures privée, voire verbale. Son existence est prouvée par écrit, et par témoins lorsqu'il y a eu commencement d'exécution. Le bail prend fin par l'arrivée de son terme normal ou par résolution, due principalement à l'inexécution des obligations des parties ou à la perte de la chose louée. Le bail commercial Le commerçant, l'artisan ou l'industriel, qui exploite une entreprise dont il est propriétaire dans des locaux loués, bénéficie d'une protection particulière à l'égard du propriétaire des lieux : le statut des baux commerciaux. Pourquoi ? Parce que la loi veut protéger l'entrepreneur et son entreprise, en assurant la sécurité de son bail. L'entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Cette protection spéciale est parfois appelée « propriété commerciale », car le locataire a droit en principe au renouvellement du bail. Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pratiquement pas être mis à la porte, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire. Quant au loyer, il peut être révisé régulièrement mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives. De son côté, sauf clause contraire du bail, le locataire peut quitter les lieux tous les trois ans. Il a le droit de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail. Mais la « propriété commerciale » ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son immeuble au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans des circonstances précises toutefois, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime, tel que le non paiement du loyer par le locataire. Dans ce dernier cas, un bail notarié, contenant une clause résolutoire permettra une action rapide et efficace. En dehors de ces cas, le locataire a droit, s'il remplit les conditions nécessaires, au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il reçoit en principe une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail. Certains baux commerciaux ne sont pas soumis à ces règles spéciales mais seulement au code civil. Les parties ont alors une plus grande liberté pour fixer le loyer et sa révision, les conditions de cession du bail et la fin du bail. Il s'agit par exemple des locations d'une durée inférieure à deux ans (bail précaire), des locations saisonnières ou des locations de terrain nu et inconstructible. Les règles juridiques s'appliquant au bail commercial sont nombreuses et complexes. Les exceptions sont multiples. Un contrat sur mesure doit être établi et non un simple contrat-type. Pensez aussi aux clauses relatives aux travaux, aux charges, à la répartition de la taxe foncière. Propriétaire ou locataire, ne vous engagez pas à la légère. Consultez le notaire, spécialiste de ces questions. Il vous proposera la solution qui préservera au mieux vos intérêts. Bail rural à long terme Exploitants agricoles et propriétaires fonciers ont de nombreuses raisons de choisir le bail rural à long terme, plutôt que le bail ordinaire de 9 ans. Véritable entreprise, l'exploitation agricole peut nécessiter un agrandissement ou une modernisation. Les charges d'exploitation s'ajoutent aux charges foncières. Il est souvent difficile d'acheter de la terre et d'équiper l'exploitation en réalisant des investissements productifs. Il faut choisir. A côté du faire valoir direct, le bail de longue durée peut décharger efficacement l'exploitant agricole du poids du foncier. D'un commun accord, un bail ordinaire de 9 ans peut toujours être transformé en bail à long terme. La loi favorise le bail à long terme en donnant au propriétaire et à l'exploitant des avantages et des compensations. Du côté du locataire tout d'abord. D'une durée minimale de 18 ans (avec droit au renouvellement par période de 9 ans), ou de 25 ans (bail à long préavis), ou même encore conclu jusqu'à l'âge de la retraite (bail de carrière), le bail à long terme offre à l'agriculteur une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol. En plus du bail à ferme, du bail à métayage ou même du bail à domaine congéable. Pour le propriétaire, le bail à long terme offre un prix de fermage supérieur à celui du bail ordinaire et des exonérations fiscales attrayantes. Si le propriétaire veut donner ses biens, il bénéficie d'une exonération partielle de droits de donation : les biens loués ne sont soumis aux droits que pour le quart de leur valeur jusqu'à 76 000 euros et pour la moitié de leur valeur, au-delà. Deux ans doivent s'écouler entre le bail et la donation si le locataire est le bénéficiaire de la donation, son conjoint, un de ses descendants ou une société contrôlée par une de ces personnes. Il est possible de recommencer l'opération par acte notarié tous les dix ans en bénéficiant à nouveau de cet avantage. La transmission par décès suit le même régime mais bien entendu, aucun délai n'est exigé. Enfin, les biens ruraux donnés à bail à long terme sont considérés comme des biens professionnels pour la détermination de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune. Sous certaines conditions, ceci peut permettre une exonération totale ou partielle d'impôt sur la fortune au titre des biens ruraux loués par bail à long terme. Que vous soyez propriétaire ou exploitant, prenez contact avec votre notaire. Vous étudierez avec lui l'intérêt du bail à long terme. Tous les aspects juridiques, familiaux et fiscaux seront abordés. Des mesures provisoires de faveur vous sont peut-être applicables. Renseignez-vous sans tarder. Le du bail notarié Pour la rédaction et la signature des contrats, le droit français a une particularité très enviée de beaucoup de pays en Europe et dans le monde. En effet en France il existe deux formes de contrats : le contrat sous seing privé, rédigé et signé directement entre des particuliers et le contrat authentique rédigé et signé par un officier public, le plus souvent le notaire. On parle alors d’un acte notarié. Nommé par le Ministre de la Justice, mais exerçant dans le cadre d’une entreprise libérale indépendante, le notaire est chargé d’une mission de service public consistant à donner aux contrats que lui demandent de rédiger ses clients, la force d’une décision de justice. Ainsi quand un contrat (un bail par exemple) contient l’obligation de payer une somme (par exemple un loyer), le notaire délivre à celui à qui la somme est due (le propriétaire bailleur dans notre exemple) une copie exécutoire lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice. C’est pourquoi son rôle est particulièrement précieux au moment de conclure un bail. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement. Tous les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l’intérêt tant du bailleur qu du locataire, en effet leur sécurité respective sera assurée. Il y va également de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l’acte authentique. Avec l’acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi, il est certain que les sommes qu’il a versées et celles qu’il s’engage à verser seront exactes et incontestables par son propriétaire. De plus chaque type de bail est aujourd’hui encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires. Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire. Etes-vous certains de bien connaître toutes les règles obligatoires en matière de location de logement : notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, de plomb, d’amiante, etc ? Etes-vous certains de bien connaître le statut des baux commerciaux : durée, droit de donner congé, fixation et révision du loyer, contrôle de la cession du bail ? Etes-vous certains de bien connaître le statut du fermage : montant des loyers, obligations du preneur, état des lieux, droit au renouvellement, etc ? Etes-vous certains de bien connaître le régime juridique du bail professionnel : durée, préavis du locataire, etc ? Au moment de signer un bail, qu’il soit d’habitation, commercial, rural, professionnel, de courte ou de longue durée, que le loyer soit modeste ou élevé, pensez toujours à l’acte authentique. En conséquence, consultez votre notaire avant de vous engager dans le labyrinthe juridico-fiscal. |
