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Le prêt relais : une solution à manier avec prudence
Acheter un logement plus grand ? C'est le rêve de beaucoup. Pour acheter un nouveau bien avant de vendre son ancien logement, il existe la solution du prêt relais. Point sur ce dispositif qui est de moins en moins utilisé par les acquéreurs, surtout dans un contexte immobilier incertain.
Prenons l'exemple de Amandine et Pierre qui viennent d'acheter une maison plus grande à Bordeaux. Pour leur permettre d'acheter facilement, ils ont opté pour un prêt relais en attendant la vente de leur ancien bien. Le prêt relais a cette fonction : permettre de saisir très vite une opportunité immobilière.
Proposé par tous les établissements bancaires, le prêt relais est attribué selon les mêmes réglementations qu'un prêt immobilier classique (capacité de remboursement, taux d'endettement, protection du consommateur...). Son principe est donc très simple comme l'explique cette responsable des partenariats à la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique . « Nous octroyons pour une période de deux ans, avec la possibilité de le prolonger pendant un an, une avance de trésorerie calculée à partir du prix de mise en vente du logement. Cette avance est restituable, sans pénalités de remboursement anticipé, une fois le bien vendu ou à l'échéance de prêt. Les intérêts sont d'ailleurs calculés sur la durée et le montant du relais. De cette façon, le consommateur n'a pas à supporter deux prêts en même temps. » Si avant, le prêt relais était facilement attribué par les banques, désormais les établissements bancaires se montrent plus prudents. « Nous devons être prudents surtout dans le marché immobilier actuel. Il faut savoir que nous prêtons au maximum 60% du prix de vente d'un habitat. Pour le montant du prêt relais, nous nous basons sur le montant le plus bas de deux ou trois estimations immobilières. Il convient donc d'étudier sérieusement les dossiers pour éviter un taux d'endettement supérieur à 30% surtout si le bien immobilier ne se vend pas. »
L'estimation immobilière est alors primordiale car c'est sur cette base que va se décider le montant du prêt relais. « Dans le cas d'un prêt relais, il faut veiller à ce que le bien se vende dans un délai normal. Il n'y à pas de secret, si vous surestimez trop votre logement, les délais de vente s'allongent considérablement pouvant dépasser un an » souligne cet agent immobilier à la FNAIM . Car pour être utile et sans risque, un prêt immobilier doit être remboursé le plus vite possible.
Une solution mais des problèmes
Problème du prêt relais : pour compléter le budget et concrétiser l'achat de leur nouveau logement, les acquéreurs doivent le plus souvent contracter un prêt immobilier complémentaire. Et même si les prêts sont à un taux historiquement bas, il faut avoir des ressources assez importantes pour faire face aux charges courantes. Beaucoup préfèrent donc vendre leur logement avant d'acheter. Un arrangement entre les propriétaires est alors possible pour concilier le même jour les signatures des biens respectifs ou opter pour un prêt relais de quelques jours, le temps de finaliser la vente de son premier logement devant le notaire.
« Dans la situation actuelle, les acquéreurs préfèrent ne pas prendre de risques et s'assurer de vendre pour ne pas se retrouver avec deux logements et un prêt en plus » souligne notre agent immobilier. Dans un tel contexte il nous donne deux conseils : celui de vendre avant ou d'opter pour une extension de son logement en attendant de pouvoir acheter.
Le prêt relais : explications
Il existe deux sortes de prêts relais : le prêt relais sec et le prêt relais jumelé :
le prêt relais sec est un prêt relais dont le montant suffit à financer seul l'achat de votre bien. Vous achetez donc un bien moins cher que le précédent.
Le prêt relais jumelé est un prêt relais auquel vous allez ajouter un prêt immobilier classique. D'où cette appellation
Le remboursement d’un prêt relais
Contrairement à un prêt classique, le remboursement du capital ne s'effectue pas tous les mois mais à la vente du bien immobilier. Deux options de remboursement sont d'ailleurs possible.
Si vous optez pour la franchise partielle, vous paierez chaque mois les intérêts du prêt relais et la prime d'assurance décès-invalidité.
En ce qui concerne la franchise totale, vos prélèvements mensuels ne comprendront que la prime d'assurance. Les intérêts seront versés lors de la vente du bien.
Points à étudier avant de signer un prêt relais
Plus que le taux, il faut regarder le coût de l'assurance décès-invalidité obligatoire ainsi que les frais de dossier, surtout dans le cas d'un prêt relais jumelé.
En effet, la banque peut vous facturer le montage de deux dossiers : le prêt relais et le prêt complémentaire.
Il faut regarder également la garantie. En cas d'hypothèque ou de privilège, la banque peut porter la garantie sur le bien acquis (votre nouveau bien) mais aussi, si la valeur n'est pas suffisante, sur le bien à vendre, censé être cédé très vite (votre ancien bien non vendu). Avec cette garantie, vous devrez payer des frais de mainlevées deux fois.