Démarches pour mettre une maison en location

Propriétaire d'une maison, je souhaite maintenant habiter avec mon ami. Quelles sont les démarches à effectuer pour mettre ma maison en location ?

Soit vous faites cela de vous-même et prenez tout en charge, soit vous passez par une agence qui se chargera de trouver un locataire et qui vous offrira une garantie contre les impayés de loyers.

Passer par une agence immobilière

L’agence est une solution payante, car elle prélève un pourcentage des loyers, mais vous avez l’assurance d’avoir quelqu’un qui fait le travail à votre place. Par contre, il faut bien vous mettre d’accord avec l’agence pour toutes les situations qui peuvent survenir. Bien leur demander si c’est le personnel de l’agence qui effectue les états des lieux d’entrée et de sortie, leur demander de vous prévenir pour que vous puissiez y assister.

Il faut surtout que l’agence sache que vous voulez être mise au courant de tout ce qui peut arriver pendant le bail d’un locataire. Certains propriétaires se plaignent des prestations de certaines agences immobilières qui ne sont pas vraiment sérieuses et surtout ne préviennent pas lorsqu’il y a des décisions à prendre par le propriétaire. Une agence qui vous met devant le fait accompli pour le changement d’un cumulus d’eau chaude devrait tout de même vous avertir avant de faire quoi que ce soit. C’est la mise en garde que je me permettrais de vous faire vis-à-vis des agences. Bien mettre les points sur les i dès le départ.

Sinon, vous pouvez très bien louer vous-même en passant des annonces et en établissant le bail lorsque vous aurez un locataire. Mais là il faut avoir le feeling pour tomber sur un bon locataire qui ne vous fera pas de soucis.

Les deux solutions se valent, mais c’est à vous de décider.

Risques associés à la location d’une maison

Il est vrai que l'investissement immobilier peut apporter de sérieux rendements dans le moyen et long terme. Investir dans l'immobilier est souvent perçu comme moins risqué que d'investir dans des actions, car il est très peu probable que vous perdiez tout dans l'immobilier. Cependant, les gens ont parfois la fausse impression que l'achat d'un bien locatif avec les liquidités supplémentaires dont ils disposent et un prêt bancaire leur garantira certainement des retours rapides sans pratiquement aucun risque. Si vous envisagez vous-même d'acheter un bien locatif et de devenir propriétaire, ne soyez pas confus. L'investissement immobilier n'est pas sans risque.

Bien immobilier en très mauvais état

Certainement, acheter la bonne propriété au bon endroit est l'un des facteurs les plus importants qui déterminera la rentabilité de votre investissement immobilier. Lorsque vous choisissez un bien locatif, rappelez-vous qu'il s'agit d'une entreprise et d'un emploi à temps partiel. Vous n'achetez pas la maison de vos rêves pour y vivre avec vos proches. Vous achetez une propriété qui vous rapportera de l'argent. Afin de faire de bons profits, il est important de ne pas trop dépenser pour cette propriété avant même d'avoir votre premier locataire. Ne vous laissez pas tromper par des extras inutiles tout en manquant des défauts majeurs. Assurez-vous de ne pas acheter un bien locatif plus endommagé qu'il n'y paraît au premier abord simplement parce que vous êtes aveuglé par une belle cheminée ou une vue imprenable depuis la fenêtre.

Pour éviter le risque d'acheter une propriété locative qui est dans un état pire que vous ne le pensiez initialement, faites-vous inspecter. Faire venir un inspecteur dans la propriété que vous envisagez prendra quelques heures de votre temps, mais ce professionnel découvrira les dommages cachés ou les problèmes que vous devrez résoudre avant de louer la propriété.

Ne pas être en mesure d’obtenir des locataires

L'achat d'un bien locatif ne vous garantit pas automatiquement une occupation à 100% et des profits rapides. Une fois que vous avez acheté une bonne propriété et que vous l'avez préparée pour la location, vous risquez de vous retrouver dans la recherche de locataires. Ce problème est particulièrement risqué si vous avez contracté un prêt auprès de la banque pour acheter la propriété en espérant que le loyer mensuel couvrira les versements hypothécaires. Si vous ne trouvez pas de locataire approprié, vous devrez couvrir l'hypothèque, l'assurance, les impôts fonciers et d'autres dépenses à partir de vos autres sources de revenus telles que le salaire, l'épargne et d'autres investissements. Cela dit, ne faites pas l'erreur de permettre à n'importe quel locataire d'emménager dans votre immeuble locatif parce que vous êtes tellement désespéré d'obtenir un flux de trésorerie positif. Le point suivant traite des risques associés à un mauvais locataire.

Pour minimiser le risque de ne pas pouvoir trouver un bon locataire, vous devez bien faire vos devoirs avant d'acheter un bien locatif. Assurez-vous de choisir une propriété très demandée. Choisissez un emplacement avec des taux d'occupation élevés.

Avoir de mauvais locataires

De toute évidence, obtenir des locataires est une condition préalable pour gagner de l'argent avec votre bien locatif. Cependant, obtenir n'importe quel locataire ne vous garantit pas la rentabilité. Le risque d'avoir un mauvais locataire et de rester coincé avec lui pourrait être encore pire que le risque de ne pas avoir de locataire du tout. Certes, ne pas avoir de locataire signifie 0 revenu locatif. Cependant, si vous obtenez de mauvais locataires, vous courez le risque que votre loyer ne soit pas payé à temps pendant que les coûts des services publics s'accumulent. De plus, en fonction de l'état de vos locataires, votre bien locatif pourrait être plus endommagé que ne le suppose une utilisation normale. Si votre locataire est vraiment mauvais, refuse de payer le loyer plusieurs mois de suite et détruit trop la propriété, vous risquez même de faire face à une expulsion. Vous devrez vous rendre au tribunal local, déposer un avis, fixer une date d'audience, vous présenter à cette date, vider la propriété et la réparer. En fait, les expulsions sont des procédures très coûteuses (pouvant atteindre quelques milliers de dollars) et longues (jusqu'à quelques mois). Ainsi, il est essentiel que vous fassiez tout votre possible pour choisir de bons locataires.

Pour essayer d'éviter le risque d'avoir de mauvais locataires, suivez le processus de sélection des locataires avec soin. Fixez-vous des règles non écrites sur le type de locataires avec lesquels vous vous sentiriez le plus à l'aise. En attendant, assurez-vous de ne pas discriminer les locataires potentiels sur la base de l'âge, du sexe, de la religion, du statut social, etc. Lorsque vous choisissez des locataires potentiels, demandez des recommandations aux anciens propriétaires et / ou employeurs. Rédigez un contrat de location très précis. Si vous ne parvenez pas à trouver de bons locataires, il pourrait être préférable de réduire un peu le loyer que vous demandez pour votre bien locatif plutôt que de faire en sorte que n'importe quel locataire commence à recevoir un revenu locatif. Une autre chose importante - assurez-vous d'obtenir l'assurance du propriétaire. Il est supérieur à l'assurance que vous payez pour la propriété dans laquelle vous vivez, mais les risques associés à un bien locatif sont également plus élevés. Vous voulez vous assurer d'avoir cette assurance si vous devez faire face à des dommages graves causés par de mauvais locataires.

Une autre option consiste à engager un gestionnaire immobilier professionnel - un particulier ou une entreprise qui traitera directement avec vos locataires. Vous devrez payer des frais au gestionnaire immobilier, mais cela vous évitera beaucoup de problèmes de communication et de suivi avec les locataires.

Dépenses plus élevées que prévu

Avouons-le. Le coût lié au fait d'être propriétaire ne s'arrête pas à l'achat du bien locatif proprement dit. Comme toute autre propriété, les propriétés locatives nécessitent des dépenses constantes. Vous avez le versement hypothécaire, les taxes (plus élevées que pour votre résidence principale), l'assurance (plus élevée que pour votre maison) et l'entretien (potentiellement plus élevé que dans votre maison en raison des risques associés aux locataires). Idéalement, les revenus locatifs couvriront tous ces coûts, et il en restera beaucoup pour vous garantir un flux de trésorerie positif - c'est du moins l'objectif.

Pour éviter de devoir payer de l'argent pour votre bien locatif au lieu d'en gagner de l'argent, faites soigneusement vos devoirs avant de devenir propriétaire. Faire le calcul. Faites les bons calculs avant d'acheter un bien locatif pour savoir combien il vous en coûtera et combien il vous rapportera. Assurez-vous que vous obtiendrez un flux de trésorerie positif.

Effondrement du marché immobilier

Le marché immobilier a bien progressé ces dernières années, mais rien ne garantit que cette tendance positive se poursuivra. L'un des risques associés à l'investissement dans l'immobilier est la concentration des actifs. Pour la plupart des gens, posséder un bien locatif est une concentration d'actifs importante, car l'achat de ce bien nécessitera une partie importante de leur valeur nette, voire la totalité. Puisqu'en tant que propriétaire, votre investissement ne sera pas diversifié, si disons que le quartier, la ville ou même l'économie nationale se détériore, vous risquez de perdre beaucoup d'argent en dépréciation.

Une option pour éviter les risques de concentration des actifs et pour diversifier votre investissement est de retirer votre argent avec d'autres investisseurs et de lancer une société d'investissement résidentiel. Il s'agit d'une petite entreprise pour l'achat, la location et la vente de propriétés locatives. C'est très similaire à ce que vous feriez en tant qu'investisseur individuel mais vous donnera la possibilité de distribuer votre argent sous forme d'actions dans plusieurs propriétés dans différents quartiers, villes, états et pourquoi pas même pays. De cette manière, vous pouvez minimiser les risques associés aux conditions du marché local économique et immobilier.

Bien que vous deviez être prudent lorsque vous prenez la décision d'investir dans l'immobilier, veuillez ne pas permettre à ces risques de vous empêcher d'acheter un bien locatif et de devenir un propriétaire prospère. Assurez-vous simplement de considérer les risques à l'avance et d'élaborer une stratégie pour les éviter.