De quoi s'agit-il ?
Ces sociétés correspondent aux SICAV et aux FCP dans le domaine
immobilier. Elles se chargent de constituer et de gérer un parc
immobilier locatif avec les capitaux déposés par les épargnants. Les
souscripteurs, au même titre que les investisseurs privés, reçoivent
des plus-values sur les parts des immeubles qu'ils détiennent.
Il existe trois catégories de sociétés immobilières. Elles sont
avantageuses à plusieurs titres :
- Elles permettent à des personnes, n'ayant pas des sommes
suffisantes pour acheter à elles seules des appartements locatifs,
d'investir dans l'immobilier. L'idéal dans une famille pour
faciliter la future transmission de patrimoine entre parents et
enfants.
- Elles les déchargent de la gestion de leur capital. Ces
sociétés se chargent en effet des relations avec les locataires
(souscription des contrats d'assurance, rédaction des contrats de
location, perception des loyers, entretien des immeubles, etc.).
- Le placement est beaucoup plus liquide. Il est plus facile de
revendre les parts ou les actions de ces sociétés que de revendre
par soi-même un immeuble.
- Le placement est aussi beaucoup plus sûr. Le patrimoine est
constitué par des parts de plusieurs immeubles. Si la valeur d'un
d'entre eux diminue, celle des autres peut augmenter et équilibrer
les pertes.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)
Elles ont pour objectif d'acquérir et de gérer un parc immobilier
locatif composé de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux
(bureaux, boutiques...).
Les porteurs de parts reçoivent des revenus chaque trimestre sur
les loyers et accumulent des plus-values sur leur capital investi
(la part prend de la valeur en fonction du " marché de la pierre "
).
La rentabilité varie d'une SCPI à l'autre en fonction
notamment :
- de la composition du parc immobilier (implantation, qualité
des locaux) ;
- des locataires qui occupent ces immeubles (PME, grandes
entreprises, commerçants...) ;
- de la politique de la SCPI. Certaines privilégient le
rendement des loyers, d'autres l'augmentation de la valeur du
capital.
Cependant il faut savoir que la rentabilité des locaux
commerciaux est nettement supérieure à celle des logements privés.
La liquidité du placement n'est pas totale. Les parts de
SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Les revendeurs sont donc
tributaires de la demande. Il faut compter 1 à 3 mois pour trouver
preneur. Toutefois, il faut savoir que les SCPI ne peuvent pas
émettre de nouvelles parts tant que leurs souscripteurs n'ont pu se
défaire des parts qu'ils voulaient vendre.
Fiscalité :
Les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont
imposées de la manière suivante :
- si la revente se fait moins de 2 ans après l'acquisition :
elle est soumise en totalité à l'impôt sur le revenu foncier après
un abattement de 6 000 F ;
- si la revente a lieu plus de 2 ans après l'achat : elle est
soumise à l'impôt pour un montant corrigé de l'érosion monétaire
et avec un abattement de 5 % par année de détention au-dessus de
la deuxième (ce taux s'applique aux plus-values réalisées depuis
le 26/6/93). L'imposition est donc très faible.
Où s'adresser ?
À l'organisme gestionnaire de la SCPI (banque, groupe
financier...).
Un investissement minimum est demandé (120 F à 13 000 F environ).
Il faut prévoir des frais :
- d'entrée : 10 % du capital souscrit ;
- de sortie 4,80 % (droits d'enregistrement).
Les SII (sociétés d'investissement immobilier)
Ces sociétés anonymes ont pour objet l'exploitation d'immeubles
locatifs en France consacrés pour les 3/4 au moins à l'habitation.
Les souscripteurs achètent des actions de ces sociétés qui sont
cotées en Bourse. Ils reçoivent les bénéfices tirés des loyers sous
forme de dividendes.
Ce placement cumule en fait les avantages liés aux actions
(rentabilité, liquidité) avec la sécurité liée à la Pierre (la
Pierre est plus sûre que le bénéfice d'une entreprise sur lequel
reposent les actions mobilières).
La liquidité du placement est totale puisqu'il s'agit
d'actions négociées en Bourse chaque jour. C'est le gros intérêt de
ce placement par rapport à un placement " pierre " ordinaire qui
bloque le capital pour de nombreuses années.
Fiscalité :
Les dividendes distribués ne donnent pas droit à l'avoir fiscal.
Mais en cas de distribution de plus-values à long terme de la vente
d'immeubles, un crédit d'impôts est accordé. Il est égal à la moitié
des sommes nettes distribuées.
Les dividendes ne sont pas soumis à la retenue à la source de 25 %
pour les actionnaires ne résidant pas en France.
Les SICOMI (sociétés immobilières pour le commerce et
l'industrie).
Ce sont des sociétés anonymes ou SARL qui ont pour objet la
construction et la location d'immeubles non équipés à usage
professionnel (bureaux, boutiques, locaux industriels...) pouvant se
trouver à l'étranger.
Leurs actions peuvent être cotées en Bourse.
Ce placement a les mêmes caractéristiques que les SII (avantages
liés aux actions + sécurité de " la pierre " ). Il cumule en plus
les avantages liés aux loyers commerciaux comme les SCPI (le prix
des loyers commerciaux progresse plus vite que celui des locaux
d'habitation puisqu'il n'est pas soumis à l'indice du coût de la
construction). Les actions de SICOMI peuvent constituer des valeurs
de fonds d'un portefeuille immobilier.
La rentabilité est variable. Les actionnaires reçoivent 85
% au moins de la fraction exonérée de leurs bénéfices.
La liquidité est totale pour les actions cotées en Bourse.
Les SICOMI non cotées en Bourse sont tenues de reprendre les titres
que leurs actionnaires veulent vendre.
Fiscalité :
Ces actions bénéficient du même régime fiscal que les actions
mobilières. Comme les actions de SII, elles ne donnent pas droit à
l'avoir fiscal.
Bon à savoir
Les détenteurs de parts de SCPI bénéficient pour la détermination
des revenus fonciers provenant de leurs parts (chaque SCPI
communique à ses souscripteurs, en début d'année, le montant et la
nature des revenus perçus : ils ne sont en effet pas tous considérés
comme revenus fonciers), de la déduction sur les revenus fonciers.
|