Colocation ou sous-location?

Avec la vogue de la colocation semble aussi se répandre une autre forme de partage d'un logement loué ou d'une maison : la sous-location! Plus facile à mettre en oeuvre que la souscription dès le départ d'un bail à plusieurs, elle n'est pas sans dangers.

En général proposée de manière informelle sans bail ni quittances - et pour cause : le contrat du locataire qui la propose l'interdit presque toujours sous peine de résiliation -, elle constitue une grande partie des offres de colocation proposées sur les sites spécialisés, avec toutefois un inconvénient majeur pour le ou les sous-locataires : l'impossibilité de demander l'allocation logement ou un "Loca-pass", sans compter les risques des contrats non écrits et des règlements de la main à la main...
 

Deux situations juridiques radicalement différentes...

Offreurs et demandeurs de partage d'un logement loué ne font pas forcément la différence, mais elle est pourtant de taille! La colocation consiste à souscrire conjointement un bail à plusieurs avec un propriétaire, tous les "colocataires" figurant en tant que "copreneurs sur le contrat, alors que la sous-location consiste pour un locataire, seul titulaire du bail, à consentir lui-même une location à un ou plusieurs autres occupants d'une partie du logement loué.

La sous-location peut évidemment aussi s'envisager entre plusieurs vrais colocataires, signataires du bail, et un ou plusieurs sous-locataires avec qui ils ont envie de partager les locaux et le loyer...

Les sous-locataires n'ont de lien qu'avec le ou les locataires en titre - appelé(s) locataire(s) principal(aux) - et ne connaissent pas le propriétaire, ni ne sont connus de lui, et ce pour une raison bien simple : les baux d'habitation comportent pratiquement toujours une clause interdisant la sous-location sans accord exprès du bailleur!

On pourrait imaginer que les "sous-loueurs" prennent la précaution de demander l'autorisation du propriétaire, mais cette prudence semble loin d'être entrée dans les moeurs! Il est vrai que demander l'autorisation fait courir un double risque : celui d'essuyer un refus (les propriétaires n'aiment pas la sous-location qui leur fait perdre d'une certaine manière le contrôle sur leurs locataires), et pour ceux qui passeraient outre d'éveiller le soupçon et risquer de se faire prendre...

Or, théoriquement au moins, la sanction est sévère : ni plus ni moins que la résiliation du bail!
 

Pas vu, pas pris !

Sauf pour quelques juristes aux principes arrêtés, la sous-location relève plus de l'arrangement discret que du contrat pointilleux ; et il est vrai que cela se comprend : il n'est pas simple en effet pour un propriétaire, même s'il n'est pas dupe, de faire la différence entre amis ou parents hébergés, voire petits amis et concubins installés, et de vrais sous-locataires payants!

Rappelons que rien n'interdit à un locataire d'inviter ou d'installer chez lui qui il veut, de lui permettre d'y élire domicile (avec son nom sur la boîte aux lettres et l'interphone), et même de l'admettre à partager les frais, à condition que cette invite ne prenne pas la forme du paiement d'un loyer. La nuance est si subtile que seule une reconnaissance par le sous-locataire de l'existence d'un contrat tacite ou explicite de sous-location peut permettre au propriétaire d'apporter la preuve de l'infraction au clauses du bail...
 

Les inconvénients de la clandestinité

Même si les risques d'être démasqués sont faibles, la sous-location "sauvage" n'est pas, pour les "loueurs" comme pour les sous-locataires, sans quelques inconvénients. Pour les sous-locataires, la principale limitation vient de l'absence de bail écrit : sans accord du propriétaire, le locataire principal évite naturellement, sauf à prendre des risques inconsidérés, de donner toute trace écrite de l'arrangement ! Or, sans justification d'un bail, le sous-locataire n'a accès à aucune des aides au logement disponibles, que ce soit l'allocation logement, le "Loca-pass", les aides locales ou même les aides d'entreprise...

Le fait de ne pas disposer de quittances de loyer peut aussi être gênant quand il s'agira de faire acte de candidature pour une location ultérieure.

Par ailleurs, l'absence d'accord du propriétaire rend la location totalement précaire : le sous-locataire ne peut prétendre faire valoir un titre d'occupation que pour autant que celui qui le lui aurait concédé avait le pouvoir de le faire ! La non vérification de ce pouvoir constitue pour le locataire une faute l'empêchant dans la pratique d'exercer les droits dont bénéficient les autres locataires!

Même problème en cas de départ inopiné - ou de décès - du locataire principal : le sous-locataire ne peut faire valoir un droit au transfert du bail qu'en arguant d'un concubinage notoire...

Mais cette situation a aussi un côté positif : elle confère au sous-locataire entière liberté de quitter le logement quand bon lui semble sans préavis ni indemnité d'aucune sorte!

Pour le locataire principal, la situation ne manque pas non plus de dangers : outre les risques qu'une découverte éventuelle de la sous-location fait peser sur la pérennité du bail, le "sous loueur" se prive, sans autorisation expresse de sous-louer, des droits normaux du bailleur à commencer par celui de percevoir les loyers ! Il est en fait privé de tout fondement contractuel pour poursuivre en recouvrement ou en expulsion, et se trouve soumis au bon vouloir du locataire, y compris s'il veut donner lui-même congé : le départ du sous-locataire est une condition de la libération des lieux et il ne dispose d'aucun moyen légal de coercition si celui-ci ne veut pas obtempérer de bonne grâce!

Inutile de dire qu'en cas de mésentente, voire de conflit ouvert avec le sous-locataire, le locataire principal dans l'illégalité s'expose sans défense au chantage à la dénonciation et ne peut trouver le salut que dans les ressources de ses talents de négociateur...
 

Un revenu défiscalisé pour les locations meublées

Une consolation pour le "sous loueur" qui prend la précaution de sous-louer en meublé : les loyers perçus sont exonérés d'impôt sur le revenu (au titre des BIC) si le sous-locataire fait des pièces louées sa résidence principale et si "le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables" (article 35 bis du CGI)...

Par contre, en cas de sous-location nue, les loyers perçus constituent des revenus fonciers dont ne peut être déduit le loyer payé au propriétaire...