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Achat d'un appartement ou
d'une maison: ce qu'il faut savoir
Précautions à prendre
Il est conseillé à l'acquéreur de :
prendre rendez-vous avec le vendeur pour visiter une première fois le bien,
demander au vendeur d'apporter un plan coté (établi par un architecte, un
géomètre expert, un métreur ou le propriétaire),
visiter le bien à des heures différentes de la journée,
vérifier l'état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de
l'installation électrique, si le logement est ancien.
Il peut également être intéressant pour l'acquéreur de se faire assister d'un
professionnel ou d'un ami à l'oeil critique pour évaluer l'importance et le
montant des travaux éventuels. Il est conseillé de prévoir, dans le plan de
financement du logement, une marge de sécurité pour ces éventuels travaux.
Achat d'une maison
Il est conseillé à l'acquéreur de vérifier que l'achat comprend toutes les
dépendances, les fonds de terrain en dépendant sans exception. Si le terrain est
mal délimité, mieux vaut établir un plan par un géomètre expert.
Il est aussi recommandé de :
consulter le plan cadastral (au cadastre ou à la mairie),
vérifier qu'il n'existe pas de servitude (une restriction au droit de propriété
immobilière comme le droit de passage par exemple),
vérifier s'il y a des murs mitoyens.
Achat d'une maison dans un lotissement
Si la maison est située dans un lotissement, l'acquéreur peut demander à
consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : il devra en
effet en respecter les dispositions.
Il convient toutefois de se renseigner à la mairie pour savoir si le règlement
et le cahier des charges sont toujours applicables ou, le cas échéant, si ce
sont les règles d'urbanisme figurant dans le PLU (plan local d'urbanisme) qui
s'appliquent.
Achat d'un appartement en copropriété
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, l'acquéreur ne doit
pas hésiter à se renseigner sur l'état des parties communes. Le copropriétaire
vendeur est tenu de porter à la connaissance de l'acquéreur le carnet
d'entretien de l'immeuble, si celui-ci le demande.
Le propriétaire cédant doit aussi porter à la connaissance de l'acquéreur, si
celui-ci le demande, le diagnostic technique qui existe pour toute mise en
copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans. Ce diagnostic porte sur l'état
apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l'état des conduites,
canalisations et équipements de sécurité. Le notaire doit obligatoirement porter
ce diagnostic à la connaissance de l'acquéreur lorsqu'il s'agit de la première
vente après la mise en copropriété de l'immeuble ou de toute vente intervenant
dans les 3 ans suivant la date de diagnostic.
Il est conseillé à l'acquéreur de vérifier la surface du bien. En cas de vente
d'un lot en copropriété, la superficie doit figurer dans l'avant-contrat et le
contrat de vente définitif, sous peine de nullité de l'acte.
Enfin, il est important pour l'acquéreur de s'informer sur le montant des
charges qu'il devra acquitter et sur les gros travaux votés ou susceptibles de
l'être (ravalement, toitures etc). L'acquéreur peut notamment demander à voir le
procès-verbal des dernières assemblées générales et consulter le règlement de
copropriété chez le syndic de l'immeuble (pour connaître, par exemple, les
quotes-parts de charges attachées au lot qui l'intéresse).
Qualité de l'habitat
Il est recommandé à l'acquéreur de vérifier si le bien se situe dans une zone
contaminée par les termites ou à risque d'exposition au plomb et de s'informer
également sur la présence ou non de matériaux contenant de l'amiante.
Selon les cas (date de construction du logement, zone à risque), des documents
spécifiques devront être annexés à la promesse ou au contrat de vente : état
parasitaire concernant la présence de termites, état d'accessibilité au plomb,
constat amiante.
Autres informations disponibles en mairie
L'acquéreur peut enfin se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la
mairie dont dépend le bien:
sur l'évolution prévisible du quartier,
et sur les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent
éventuellement sur le logement.
Pour toute information, s'adresser:
au centre d'information agréé par l'agence nationale d'information sur le
logement (ANIL) le plus proche du domicile,
à une association de gestionnaires ou de propriétaires.
Pour les formalités, s'adresser :
à la mairie,
au service du cadastre,
à la conservation des hypothèques.
Avant-contrat
Acheteur ou vendeur s'imaginent parfois que la
signature d'un avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Rien n'est plus faux :
malgré son nom, l'avant-contrat constitue bel et bien un "contrat", au sens
juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux
parties.
Précisons tout d'abord que la signature d'un
avant-contrat n'est pas légalement obligatoire. Mais il est
indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l'accord,
l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments
d'information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes,
etc.).
Dans la pratique, l'appel à un professionnel (agent
immobilier) est lui aussi indispensable, étant donné la complexité
de la matière et l'importance des engagements pris. En effet, les
termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat
définitif ne fera en principe que les reprendre.
Avec la mise en application de la loi "Solidarité et
Renouvellement Urbains" au 1er juin 2001, un délai de rétractation a
été institué au profit de l'acquéreur non professionnel. Un
particulier qui signe un avant-contrat dispose désormais d'un délai
de sept jours pour changer d'avis en informant le vendeur par acte
d'huissier ou lettre recommandée avec AR.
La promesse de vente
La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le
propriétaire (le "promettant") donne en quelque sorte une option sur
le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans
l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente
comporte une date-limite.
En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte
le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a le
droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie
de cette option, il verse également à l'acheteur une "indemnité
d'immobilisation".
Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se
présenter.
1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai
imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d'être
formalisée ensuite par l'acte authentique).
2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une
fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le
bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité
d'immobilisation.
3. Le propriétaire renonce à vendre le logement
avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier
ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en
droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant
l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement
l'option dans les délais.
4. Le propriétaire refuse de vendre le logement
après que le bénéficiaire a levé son option. Outre les
dommages-intérêts qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger
le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de
l'option suffit à conclure légalement la transaction.
Le compromis de vente
Compte tenu de l'importance des engagements de
chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses
qui peuvent empêcher l'exécution du contrat définitif. Les parties
en décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule
obligation légale concerne les achats de logements financés par un
prêt.
Surtout utilisée dans les compromis de vente, la
clause de dédit permet à chaque partie de renoncer moyennant le
versement d'une somme fixée à l'avance.
Les clauses suspensives
Les autres clauses suspensives sont librement
négociées par les deux parties. Exemples : obtention d'un certificat
d'urbanisme mentionnant l'absence de servitudes ou d'un permis de
construire quand l'acheteur prévoit des travaux importants, absence
de préemption des collectivités locales, absence d'hypothèque ou de
procédure de saisie, etc.
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