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Quelles sont les règles juridiques et fiscales à respecter et les précautions à prendre ?

 

Elles ne manquent pas car la notion de fonds de commerce répond à une définition juridique très précise. Le fonds de commerce est un ensemble de plusieurs éléments souvent inséparables et qui en font la valeur. Le plus souvent un fonds de commerce comprend : le nom commercial, l'enseigne, la clientèle, le droit au bail, le matériel, etc. Si votre entreprise répond à la définition juridique du fonds de commerce, des règles juridiques et fiscales impératives vont s'appliquer lors de la promesse de vente et de la vente (ou de l'achat). Ces règles sont destinées à protéger à la fois le vendeur, les créanciers du vendeur (fournisseurs, personnel, organismes de sécurité sociale, trésor public, etc.) et également l'acquéreur et son banquier.


Au moment de signer un compromis (ou une promesse de vente) il ne faut pas oublier de faire figurer dans le document certaines mentions dont l'absence pourrait entraîner la nullité du contrat. Par exemple les chiffres d'affaires et les bénéfices commerciaux des trois dernières années. Avez-vous les coordonnées comptables de l'affaire (expert-comptable, documents comptables, etc.) ? Bien d'autres informations sont obligatoires et doivent figurer dans le contrat à défaut de quoi vous pourriez aller au devant de graves ennuis. Imaginez par exemple qu'un ou plusieurs contrats de travail avec des salariés n'aient pas été mentionnés alors que le Code du travail prévoit que le successeur continue ces contrats ! Autre exemple très important les conditions du bail doivent être mentionnées dans le contrat. Le bail est il régulier ou contient il des erreurs ou des omissions ? Les locaux correspondent ils bien à ceux indiqués dans le bail ? Quel est le loyer actuel ? Est-il soumis à la TVA ou non ? Quand doit-il être révisé ? Devez-vous verser un dépôt de garantie ? En effet avez-vous bien vérifié que les clauses du bail vous permettent d'exercer toutes les activités que vous avez en projet ? Avez-vous bien vérifié que le bail vous sera renouvelé par le propriétaire à la fin de la période en cours ? Avez-vous des informations sur les dispositions d'urbanisme applicables aux locaux d'exploitation ? Des projets d'aménagement urbain peuvent complètement changer la commercialité des lieux, dans un sens ou dans l'autre. Autre exemple extrêmement important : savez-vous que vous êtes solidairement responsable de votre vendeur pendant plusieurs mois après la cession pour le paiement de ses impôts. Des procédures spéciales sont prévues pour vous mettre à l'abri des risques liés à cette solidarité fiscale. Bien entendu ces règles peuvent sembler très (trop ?) contraignantes mais ne les négligez pas, elles vous protègent.

En plus de ces règles générales et en fonction de la branche professionnelle de l'entreprise, des règles spécifiques peuvent s'ajouter aux précédentes. Certaines activités professionnelles nécessitent une qualification, un diplôme, une autorisation ou une vérification spéciale. Dans ce labyrinthe juridique et fiscal il est imprudent de s'aventurer sans guide. Alors vers quel professionnel se tourner pour mener à bien votre projet ? Parmi les choix possibles, le notaire est toujours le plus sûr grâce à son statut d'officier public (nommé par le ministre de la justice) et à sa formation de très haut niveau. Exerçant son activité dans le cadre d'une entreprise libérale dont il est le propriétaire, il a toute compétence pour protéger les intérêts de ses clients entrepreneurs. Qui mieux qu'un chef d'entreprise peut comprendre et guider autre un chef d'entreprise ? Quant au coût de son intervention il sera, dans la plupart des cas, fixé d'un commun accord avec vous. En effet les actes des notaires relatifs aux cessions de fonds de commerce sont, pour l'essentiel, non tarifés, ce qui constitue une exception notable dans leurs activités qui d'une manière générale font l'objet d'un tarif national fixé par le ministre de la justice. Dans tous les cas évitez absolument les contrats signés en vitesse sur un coin de table et les versements d'argent directs. Prenez toujours son conseil avant de signer un document ou de verser une somme d'argent. Surtout quand il s'agit d'un commerce !

 
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Le bail commercial : un contrat capital !


Le commerçant, l'artisan ou l'industriel, qui exploite une entreprise dont il est propriétaire dans des locaux loués, bénéficie d'une protection particulière à l'égard du propriétaire des lieux : le statut des baux commerciaux.

Pourquoi ? Parce que la loi veut protéger l'entrepreneur et son entreprise, en assurant la sécurité de son bail. L'entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Cette protection spéciale est parfois appelée « propriété commerciale », car le locataire a droit en principe au renouvellement du bail. Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pratiquement pas être mis à la porte, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire. Quant au loyer, il peut être révisé régulièrement mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives.

De son côté, sauf clause contraire du bail, le locataire peut quitter les lieux tous les trois ans. Il a le droit de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail. Mais la « propriété commerciale » ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son immeuble au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans des circonstances précises toutefois, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime, tel que le non paiement du loyer par le locataire. Dans ce dernier cas, un bail notarié, contenant une clause résolutoire permettra une action rapide et efficace. En dehors de ces cas, le locataire a droit, s'il remplit les conditions nécessaires, au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il reçoit en principe une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail.

Certains baux commerciaux ne sont pas soumis à ces règles spéciales mais seulement au code civil. Les parties ont alors une plus grande liberté pour fixer le loyer et sa révision, les conditions de cession du bail et la fin du bail. Il s'agit par exemple des locations d'une durée inférieure à deux ans (bail précaire), des locations saisonnières ou des locations de terrain nu et inconstructible.

Les règles juridiques s'appliquant au bail commercial sont nombreuses et complexes. Les exceptions sont multiples. Un contrat sur mesure doit être établi et non un simple contrat-type. Pensez aussi aux clauses relatives aux travaux, aux charges, à la répartition de la taxe foncière. Propriétaire ou locataire, ne vous engagez pas à la légère. Consultez le notaire, spécialiste de ces questions. Il vous proposera la solution qui préservera au mieux vos intérêts.


 
 
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