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Amortissement d'un logement locatif

Amortissement Périssol

Tout particulier peut maintenant amortir l'achat d'un logement urbain, destiné à la location si les revenus de la location sont imposés dans les revenus fonciers. Ce dispositif n'est pas cumulable avec les réductions d'impôt pour investissement outre-mer (voir Réductions d'impôt).
 

Depuis le 31/8/99, il l n'est plus possible de bénéficier de ce dispositif

Quel est l'avantage ?

Il permet de déduire :

    10 % du prix d'achat du logement les 4 premières années ;
    2 % par an pendant les 20 années suivantes ; soit au total un amortissement sur 80 % des dépenses engagées.

À noter : la période d'amortissement commence le 1er jour du mois de l'achèvement des travaux.

À quelles conditions ?

Le propriétaire s'engage à louer le logement pendant 9 ans au minimum et ce dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux ou l'acquisition. Le locataire peut être un parent mais ne doit pas figurer sur la feuille d'imposition du propriétaire.
En cas de transmission à titre gratuit (dans le cadre d'une donation, d'une succession), les donataires ou les héritiers peuvent également profiter du dispositif d'amortissement pour la période restante.
Sont concernés :

  • les logements acquis entre le 1/1/96 et le 31/12/98 :
    • achetés neufs ou sur plan ;
    • d'habitation entièrement réhabilités par un promoteur;
    • anciennement immeubles de bureaux transformés en immeubles d'habitation ;
    • neufs achetés par le biais de SCPI ou de SCI.
    • neufs mis en location par une société de construction-vente en 1996, 1997 et 1998. Il faut avoir acheté le bien avant la fin du 12e mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu, et au plus tard le 31/12/98.
  • les logements :
    • dont le permis de construire a été délivré avant le 1/1/99 ; acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1/1/99 et le 31/8/99 ;
       
    • et qui sont achevés avant le 30/06/2001. Les logements sont considérés comme achevés lorsqu'ils sont habitables.

    Attention : en sont exclus les logements que le contribuable fait construire ainsi que les locaux anciennement immeubles de bureaux qu'il transforme en logements.

À signaler :
- les dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration de ces logements sont déductibles uniquement sous forme d'amortissement. L'amortissement est de 10 % les 4 premières années et de 2 % les 20 années suivantes en cas de reconstruction ou d'agrandissement. Il est de 10 % par an pendant 10 ans pour les travaux d'amélioration;

- le taux de la déduction forfaitaire est de 6% (au lieu de 14%).

En cas de congé du locataire, le logement doit être remis en location. Cependant, le propriétaire peut bénéficier, sous certaines conditions, d'une période de vacance d'un an au maximum.

Quelles sont les démarches ?

Il faut, au moment de la déclaration d'impôt, l'année d'achèvement des travaux ou l'année de l'acquisition opter pour l'amortissement lors du dépôt de la déclaration de revenus. Il existe un formulaire d'option que l'on peut se procurer auprès de l'administration fiscale. L'option et comporte l'engagement de location.
 

Dispositif Besson

Ce système, appelé aussi dispositif du bailleur privé conventionné, s'adresse, aux propriétaires de logements neufs et anciens destinés à la location.

Quelles sont les mesures ?

  • Ce dispositif permet de bénéficier d'un amortissement du prix du logement pour l'achat d'un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement. L'amortissement est de :

      8% par an du prix d'achat pendant 5 ans ;
      2,5% par an pendant les 4 années suivantes ;
      A la fin de cette période, si la condition de loyers reste remplie, le propriétaire peut bénéficier de 2,5% de déduction par an pendant 6 ans au maximum. Il peut s'agit d'un logement que le contribuable fait construire, de locaux acquis pour être transformés en logement, de logements qui font l'objet de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration.

    À noter : le taux de déduction forfaitaire est réduit à 6%, pendant la période d'amortissement.

     

  • La mise en location d'un logement ancien permet de bénéficier d'une majoration de la déduction forfaitaire : 25% (au lieu de 14%) pendant 6 ans. Ce taux peut être prorogé par période de 3 ans.

À quelles conditions ?

Le locataire ne peut ni être un ascendant, ni un descendant, ni un membre du foyer fiscal du propriétaire.

  • Pour les logements anciens loués à partir du 1/1/99

    Le propriétaire s'engage à louer le logement non meublé pendant 6 ans, à titre de résidence principale, à un locataire dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés (voir Barème).

    A noter : les revenus pris en compte sont les revenus nets fiscaux (après abattements de 10 et 20 % pour les salariés) figurant sur l'avis d'imposition des revenus 2 années avant la signature du contrat. Le loyer doit être inférieur à certains montants (voir Barème).

     

Le locataire ne peut ni être un ascendant, ni un descendant, ni un membre du foyer fiscal du propriétaire. Ce ne peut être, non plus, un locataire déjà en place. Les investisseurs " Besson " peuvent bénéficier du 1 % logement pour leur acquisition à condition de réserver aux organismes gestionnaires du 1 % la possibilité de désigner le locataire (salarié des entreprises adhérentes).

 
Bon à savoir
Les bailleurs peuvent obtenir le versement de l'allocation logement en tiers payant ainsi que, dans certains cas, une garantie de loyer.

La superficie prise en compte pour le calcul du plafond du loyer est la surface habitable (somme des superficies intérieures de chaque pièce) à laquelle on ajoute 50% de la surface des locaux annexes, dans la limite de 8m2 par logement.

Sous réserve de remplir toutes les autres conditions, les locations de logements nus dans une résidence de retraite, une maison d'accueil pour personnes âgées dépendantes, une résidence pour étudiants ouvrent droit au dispositif Besson.

C.G.I. : Art. 31-I-1f.