Achat et vente en viager

Qu'est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager consiste à " aliéner son capital ", c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie.

Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier, et de son conjoint si la rente est réversible.

Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder l'usufruit (la jouissance) du bien vendu.

Comment est calculée la rente ?

Le montant de la rente est fixée librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie...

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :

• un viager libre est plus cher qu'un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
• lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).

A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.

Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.
Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.

Peut-on réviser ou indexer la rente ?

Pour préserver le pouvoir d'achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d'indexation. L'indice de référence est libre, mais en général l'indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore le coût de la construction...

A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.

En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.

Chaque partie peut obtenir du tribunal d'instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s'il estime et prouve être dans son bon droit.

Qui peut le faire ?

Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu'il touchera risque d'être très infime ! ).

Elle ne doit pas être atteinte d'une maladie pouvant entraîner la mort. Si elle meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.

L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.

Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

Où s'adresser ?

Il s'agit d'une vente immobilière. Elle doit donc faire l'objet d'un acte notarié, précédé d'une promesse de vente.

Il faut passer obligatoirement par un notaire pour dresser l'acte de viager. Les frais (honoraires, droits d'enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l'acheteur.

Certains organismes spécialisés se chargent de mettre en relation des acheteurs et des vendeurs.

Quelles sont les garanties du vendeur ?

En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur dispose de certains moyens d'action en cas de non paiement :

• il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;
• il peut imposer une clause résolutoire dans l'acte notarié : la vente sera annulée en cas de non paiement des arrérages ;
• il dispose également d'un privilège sur l'immeuble vendu pour le paiement du prix.

Pour être valable, ce privilège doit être inscrit par le notaire dans les 2 mois de la signature de l'acte de vente.

Quels sont les impôts sur une rente viagère ?

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction, variant selon l'âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :

• 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans ;
• 50 % s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
• 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
• 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l'âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %). Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d'un abattement de 10 %.

Bon à savoir
Une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l'on n'a pas obtenu au moment de la vente l'accord de tous les héritiers réservataires.

C. civ. : Art. 1968 s.